こんにちは、さやです。マイホームを検討していると、必ず話題になるのが「住宅ローン控除」ですよね。我が家もセキスイハイムで家を建てた際にしっかり活用しました。

2026年は税制改正により省エネ基準適合住宅の借入限度額が引き下げられ、ZEH・長期優良住宅との差がより大きくなりました。また2028年以降は省エネ基準適合住宅が原則対象外になるなど、住宅の性能選びが今後ますます重要になります。この記事では、2026年版の借入限度額・還付シミュレーション・申請の流れを、表や具体例を交えてわかりやすくまとめています。

① 住宅ローン控除とは？基本の仕組み

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に、毎年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から差し引かれる制度です。いわゆる「税金が戻ってくる」制度であり、給付金ではなく税額控除なので、納めた税金の範囲内でしか恩恵を受けられない点が重要なポイントです。

たとえば年末時点のローン残高が3,500万円の場合、その年の控除額は3,500万円 × 0.7% ＝ 24.5万円です。これが最長13年間続きます。ただし、ローン残高は毎年少しずつ減っていくため、実際の13年間累計は理論上の最大値より少なくなります。

また「控除しきれなかった所得税分は住民税から補填される」という仕組みがあります。年収が低く所得税が少ない場合でも、住民税から最大9.75万円/年まで補填されます。

② 2026年の改正ポイント3つ

令和8年度税制改正により、住宅ローン控除にいくつかの重要な変更が加わりました。特に省エネ性能による格差がより大きくなった点は、家を建てる前にしっかり把握しておく必要があります。

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  省エネ基準適合住宅の借入限度額が引き下げ（新築2,000万円に）
  2025年まで新築の省エネ基準適合住宅の借入限度額は3,000万円でしたが、2026年からは2,000万円に縮小。ZEH・長期優良住宅との差が拡大しました。
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  中古住宅の控除が大幅拡充（控除期間10年→13年、限度額も増加）
  中古の長期優良住宅・ZEH水準住宅は借入限度額が3,500万円に引き上げ、控除期間も10年から13年に延長。子育て・若者夫婦世帯はさらに4,500万円まで上乗せされます。
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  2028年以降、省エネ基準適合住宅は原則対象外に
  2028年（令和10年）以降に建築確認を受ける新築の省エネ基準適合住宅は、住宅ローン控除が原則受けられなくなります。今後は実質的に「ZEH水準以上」または「長期優良住宅」を選ぶことが標準となります。

③ 住宅の種類別・借入限度額一覧表

2026年（令和8年〜）入居の場合、住宅の種類と世帯構成によって借入限度額が異なります。表で整理しました。

※最大控除額は借入限度額×0.7%×13年の理論値（子育て世帯の場合）。実際はローン残高の減少に伴い累計は少なくなります。

④ 年収・住宅別 還付シミュレーション

「実際にいくら戻るの？」が気になる方のために、年収・住宅の種類別に1年目の還付額の目安をまとめました。所得税＋住民税の合計額が控除額の上限になるため、年収が低い場合は満額を受け取れないケースがあります。

ケース① 年収500万円・ZEH水準・子育て世帯（借入4,500万円）

ケース② 年収700万円・長期優良住宅・子育て世帯（借入5,000万円）

ケース③ 年収800万円・長期優良住宅・一般世帯（借入4,500万円）

※上記はあくまで目安です。所得税額は扶養人数・各種控除によって異なります。正確な金額は税務署または税理士にご確認ください。

⑤ 適用条件チェックリスト

住宅ローン控除を受けるためには、住宅・ローン・本人それぞれに条件があります。以下で確認してみてください。

• ✓床面積が登記簿上50㎡以上（合計所得1,000万円以下の場合は40㎡以上に緩和）
• ✓床面積の1/2以上が自己居住用であること
• ✓返済期間が10年以上の住宅ローン（銀行・フラット35など金融機関から）
• ✓取得から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで居住していること
• ✓その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• ✓新築住宅は省エネ基準への適合（2024年1月以降に建築確認を受けた住宅から）
• ✓入居年の前後2年以内に居住用財産の特別控除（3,000万円控除など）を受けていないこと

⑥ 申請の流れ（初年度・2年目以降）

住宅ローン控除は自動的には適用されません。入居した翌年の2〜3月に確定申告が必要です。2年目以降は会社員なら年末調整で手続きが完結します。

初年度：確定申告（必須）

2年目以降：年末調整（会社員の場合）

2年目以降は毎年10〜11月に勤務先から配布される年末調整書類に「住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅ローン年末残高証明書」を添付して提出するだけです。税務署への手続きは不要です。自営業・フリーランスは毎年確定申告が必要です。

⑦ ZEH補助金・贈与税特例との併用

住宅ローン控除は複数の制度と組み合わせてさらにお得にできます。主な組み合わせ3パターンを紹介します。

• 🏗️ ZEH補助金（みらいエコ住宅2026 / 戸建ZEH化等支援事業）との併用
  原則として住宅ローン控除と併用可能です。ただし補助金を受け取った分は住宅の取得対価から差し引かれるため、控除の計算に使うローン残高が若干減ります。それでも補助金＋控除の合計額は大きなメリットになります。
• 🎁 住宅取得等資金の贈与税非課税特例（1,110万円）との併用
  断熱等級5以上のZEH住宅を建てた場合、親・祖父母からの住宅取得資金の贈与が1,110万円まで非課税になる特例と原則として併用可能。2026年12月末までの時限措置です。
• 📉 フラット35S（金利優遇）との組み合わせ
  ZEH水準以上の住宅はフラット35の金利優遇「フラット35S」の対象。全期間固定金利で資金計画が立てやすく、住宅ローン控除と組み合わせることで返済負担をさらに軽減できます。

⑧ 注意点・見落としやすいポイント

「戻ってくる」のは納めた税金の範囲内のみ

住宅ローン控除は税額控除であり、給付金ではありません。その年に納めた所得税＋住民税（上限9.75万円分）の合計額が控除できる上限になります。年収が低く税負担が少ない場合は、借入限度額が高くても満額を受け取れません。購入前に年収ベースでの試算を行っておきましょう。

「入居日」が基準。契約日・引渡し日ではない

適用される制度の年度は、住民票を移して実際に居住を開始した日（入居日）で決まります。年内ギリギリでも入居すればその年の制度が適用され、1年分の控除が受けられます。

省エネ性能の証明書を忘れずに用意する

ZEH水準以上・認定住宅として借入限度額の優遇を受けるには「住宅省エネルギー性能証明書」または「建設住宅性能評価書の写し」の提出が必要です。ハウスメーカーに早めに発行を依頼しておきましょう。

2028年以降は要注意！省エネ基準適合住宅が原則対象外に

2028年以降に建築確認を受ける新築住宅は、省エネ基準適合レベルでは原則として住宅ローン控除が受けられなくなります。これからセキスイハイムで建てるなら、ZEH水準以上または長期優良住宅を選ぶことで将来にわたって制度の恩恵を受けやすくなります。

⑨ まとめ

住宅ローン控除は、正しく申請すれば13年間にわたって毎年数十万円が戻ってくる非常に効果の大きな制度です。特に2026年からは住宅の省エネ性能によって控除額の差がより大きくなりました。セキスイハイムのようにZEH水準以上・長期優良住宅に対応したハウスメーカーを選ぶことで、控除の恩恵を最大限に受けられます。

家を建てる前に担当者と「どの認定を取得すると控除上限が最大化されるか」を確認しておくことが、一番の近道です。

※本記事は令和8年度税制改正大綱の情報をもとに作成しています。最終的な内容は国税庁・国土交通省の公式情報をご確認ください。